Contratos hechos sin el asesoramiento de un profesional inmobiliario y que dejan un vacío a la hora de ver quien se hace cargo del problema.
Cuando usted realiza un contrato de alquiler lo mejor es dejar por escrito todo aquello que se pueda prever para que luego no se transforme en una contienda de responsabilidades.
Lo ideal es mantener el buen dialogo entre las partes y que por algún desperfecto estructural o reemplazo de artefactos no haya que llegar a un conflicto judicial ni nada que se le parezca.
Ahora bien, ¿Cuáles son las cuestiones que más rispideces causan en estas situaciones.?
Veamos algunos puntos importantes:
1 – Obligaciones del propietario y del inquilino
Una de las obligaciones principales del propietario con respecto al locatario es el deber de conservación para asegurar el debido uso y goce pacífico del bien alquilado.
Al referirse de cañerías o cableado eléctrico, el inciso f) del artículo N° 2041 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyCN) establece que son partes o cosas necesariamente comunes del edificio (y por ende a todas las unidades funcionales que integran el consorcio)las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional.
En una casa es más sencillo, el propietario es quien afronta todos los gastos. La regla según la ley, para cualquier inmueble, es que la reparación de las cosas debe de ser afrontada por sus dueños.
Es en estos casos cuando el inquilino por intermedio de la inmobiliaria que administra el alquiler debe poner sobre aviso al locador, para que éste último proceda a su reparación. Si hay demora o caso omiso, tendrá que intimarlo fehacientemente.
Por lo general, cuando las reparaciones son consideradas urgentes, el locador se ve en la encrucijada que de acuerdo con la ley se tendrán que atacar dentro de las 24 horas corridas de estar fehacientemente notificado. Para las no urgentes el plazo no podrá ser inferior a 10 días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación.
En el caso de que el inquilino deba hacerse cargo de una reparación apremiante la ley dice en el artículo N° 1204 bis del CCyCN que el instituto de la compensación a los fines que los gastos y acreencias asumidos por el inquilino y que debieron estar a cargo del dueño, sean compensados por los cánones locativos, previa notificación fehaciente y detallada al dueño.
2 – Propietario e inquilino deben pagar lo que les corresponde
Si hay que hacer una reparación por un daño del que no es responsable el inquilino, debe hacerse cargo el propietario. El inquilino, en principio, solamente responde por los daños que él mismo provoque.
3 – Alquiló un PH y el propietario no paga por el arreglo: ¿qué debe hacer el consorcio?
Si el propietario se niega a hacer las reparaciones que legalmente le corresponden, el inquilino puede hacerlas él a costa del propietario descontándoselas del alquiler. Por supuesto para ello deberá intimar al propietario, por ejemplo, por carta documento. Este tipo de problemas pueden ser resueltos de buen entendimiento con la intervención de un buen administrador o corredor que esté abocado a la satisfacción de ambos clientes.
4 – Cuando los arreglos son grandes
Dependerá del tenor de las roturas, arreglos o mantenimiento y de si existe una acción negligente o culpable (relación de causalidad y atribución subjetiva) por parte del locatario.
5 – Consejo para el inquilino y propietario a fin de evitar problemas
El secreto de una relación contractual siempre está en hacer un buen contrato y a veces los propietarios se meten en tremendos problemas por haber simplemente usado un contrato que bajan de Internet, copian y pegan evitando que un corredor inmobiliario intervenga o que un profesional de su confianza lo haya revisado.
Es importante tener en cuenta que lo barato muchas veces sale caro, y por ahorrar unos pesos se terminan perdiendo sumas mucho mayores.
Si estas queriendo poner en alquiler tu propiedad, en Sierra de la Ventana, Saldungaray, Villa Ventana, o Tornquist, o por el contrario estas buscando alquilar una, puedes consultarnos sin compromiso. Estamos para asesorarte. Contáctanos.