¿Cómo saber quién es el titular registral de un inmueble?
El nombre del sitio web donde se puede consultar es www.dnrpi.jus.gov.ar y las mismas pueden hacerse por nombre y apellido del titular, por tipo y número de documento, o por ambas variantes.
Quienes pueden pedir informes de dominio son los corredores inmobiliarios, abogados o contadores matriculados, y los certificados de dominio los piden los escribanos al momento de escriturar.
Los informes tienen un costo de acuerdo a la urgencia de la solicitud y un tiempo de validez.
Perdí la escritura. ¿Qué hago?
Si perdiste la escritura de tu propiedad, se te deterioró, o simplemente no la encuentras, no te preocupes, tiene solución.
El escribano con quien firmaste siempre guarda en su protocolo una matriz de esa escritura. Ésto va a permitir que se pueda tramitar una segunda copia y ésta segunda copia tiene la misma validez que la anterior.
¿Cómo funcionan los comodatos inmobiliarios?
Para quienes compran y venden en forma simultánea, en donde coincide la misma fecha de venta y compra se les puede tornar complicado mudarse el mismo día de la escritura, el comodato inmobiliario cumple un papel de gran ayuda. Este modelo contractual se aplica entonces cuando el vendedor precisa quedarse algunos días más en la propiedad que está vendiendo, hasta encontrar o remodelar, arreglar o pintar donde se mudará.
Lo ideal es que el comodato se realice por contrato escrito, para que queden perfectamente establecidas las obligaciones de cada parte, y la fecha de restitución del inmueble; y por supuesto que se certifiquen las firmas notarialmente para que dicho acuerdo tenga fe pública en cuanto a los firmantes.
El comodatario pagará todos los servicios que se consuman durante el comodato, así como los gastos ordinarios. Es válido aclarar que cuando el comodato se da en el marco de una compraventa, generalmente no hay gastos extras y se incluye como parte de los puntos de la operación. Si bien no se vuelca en la escritura hay documentos contextuales que hacen referencia clara a este procedimiento.
En principio no hay plazo mínimo ni máximo estipulado en el Código Civil y Comercial; y al vencimiento del plazo pactado se podría renovar por voluntad de las dos partes.
Es importante aclarar que para seguridad del comprador, se puede aplicar una retención en garantía, es decir, que queda en custodia del escribano o del corredor una cierta suma de dinero para eventuales incumplimientos. Si se diera que el comodatario no entrega a tiempo el inmueble, entonces el comprador podría disponer de esa garantía para afrontar gastos que se generaran por la demora de esa entrega.
Sucesión. ¿Cuándo puedo vender una propiedad heredada?
Habiendo una sucesión en curso, es necesario contar con cierta documentación y trámites legales que permitan luego poner en venta una propiedad heredada.
Los bienes muebles o inmuebles registrables, pueden ser vendidos y transferirlos legalmente, sólo por las personas que figuran como titulares de dominio ante los registros legales que correspondan. En el caso de los inmuebles es el Registro de la propiedad Inmueble .
Esto significa que, los herederos no son dueños legítimos con facultades para vender, porque no pueden disponer de los bienes que forman parte de la herencia hasta que no está hecha la sucesión.
Una vez que el Juez haya dictado la declaratoria de herederos, estos podrán al fin vender legalmente la propiedad puesto que es en esta instancia cuando sabremos con certeza quienes son los reales herederos y se puede solicitar judicialmente la inscripción de los bienes inmuebles a nombre de los mismos.
Con anterioridad a este momento firmar un boleto de compraventa, o un precontrato, carece de validez legal, ya que aún el supuesto vendedor para la ley, no es dueño.
Si los herederos han decidido vender el bien de manera inmediata, la opción más conveniente resulta ser realizar la Compraventa por “Tracto Abreviado”. En este caso, los bienes se inscriben una sola vez en el Registro de la Propiedad Inmueble y directamente a nombre de los compradores, por lo que a través de esta modalidad de venta directa los gastos de escrituración, inscripción, tasas y aranceles registrales se abonarían una sola vez.
¿Qué es el “Tracto Abreviado”?
En el tracto abreviado, una persona que no figura en la matrícula del Registro como propietario, o sea el heredero, vende a un tercero el bien inmueble.
Esto se hace para abreviar las transferencias de dominio, ya que sería superfluo inscribirlo a nombre de los herederos para luego transferirlo al comprador.
Para poder realizarlo, el escribano va a necesitar una copia de la declaratoria de herederos, pero no es una copia simple, si no que el juez indica que dicha copia es apta para tracto abreviado y se encuentran abonadas las tasas judiciales correspondientes.
En resumen para poder vender una propiedad heredada necesitamos, la declaratoria de herederos si o si.
Cédula catastral
¿Qué es y para qué sirve la cédula catastral?
El Estado Parcelario también conocido como «cédula catastral o catastro», es una tarea que realiza un agrimensor en el momento de una venta, compra o hipoteca de un inmueble. Esta tarea o trámite es obligatorio en la Provincia de Buenos Aires.
El objetivo de este requerimiento es recabar información del inmueble en cuestión. Identificarlo de manera inequívoca, actualizar su valuación fiscal, limitar correctamente sus medianeras y su construcción. La cantidad de metros construidos, semicubiertos y descubiertos, así como la calidad de éstos.
Garantiza al comprador del inmueble que la propiedad tiene su valuación fiscal actualizada, sus medianeras en su correcta ubicación y el lote en la posición correcta de la manzana.
¿Quién debe contratar este servicio?
Este relevamiento es una obligación propia del vendedor, por lo que los gastos deberán ser afrontados por él, a menos que expresamente se negocie lo contrario.
La tarea debe ser realizada por un Agrimensor o Ingeniero y luego entregado al Escribano Publico que realice la Escritura Pública. Es un paso previo a la solicitud de otros certificados administrativos como el de Catastro.
¿Cuál es la vigencia del Estado Parcelario?
El estado parcelario de un inmueble en zona urbana tiene una vigencia de 2 años si es baldío, y 3 años si es edificado. Para los inmuebles en zonas rurales la vigencia es de 3 años.
¿Cuáles son los costos?
Los costos dependen de la Valuación Fiscal actualizada del inmueble. Nos lo dice el agrimensor designado.
El valor del estado parcelario está regulado por el Consejo Profesional de Agrimensura de la Provincia de Buenos Aires. En la mayoría de los casos, el trámite se paga por adelantado.
¿Cuánto se demora en hacer un Estado Parcelario?
Las tareas de medición e informe son relativamente cortas, pero depende de otros factores ajenos al profesional como clima, antecedentes y acceso a la propiedad. Por lo general se tarda 3 semanas.
¿Cuándo se debe realizar este trámite?
La cédula catastral puede realizarse por múltiples motivos, pero la venta inmobiliaria es la causa más común. A su vez también es necesaria para realizar una hipoteca, una sucesión y una donación, entre otros trámites notariales.
El estado parcelario suele realizarse una vez iniciada la operación de compraventa, es decir, una vez tomada la correspondiente reserva e iniciados los pedidos de certificados por parte de la escribanía interviniente. Cuando la decisión de venta está tomada y el tiempo apremia, el vendedor puede optar por realizar el trámite con anterioridad dado que tiene un tiempo de validez prudente hasta su vencimiento. Así logrará “ganar tiempo” mientras da con un comprador.
Habiendo diferencias y si los m2 edificados no coinciden con lo aprobado, es muy probable que se cobren penalidades.
Respecto del plano municipal, se puede actualizar previo a la escritura para que el adquirente reciba todo en regla… o bien que el escribano, según se acuerde entre las partes, deje asentado en el protocolo que constan diferencias y el comprador las asume.
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¿Qué GASTOS tengo que afrontar para alquilar una vivienda?
Condiciones para alquilar en Provincia de Buenos Aires:
- Depósito en garantía equivalente al valor del primer mes de alquiler. (El propietario tiene que devolverlo al valor del último mes de alquiler)
- Sellado: no se paga. Desde Enero de 2020 por ley fiscal 15170 (art 50, c) en los casos en que el valor fiscal de la vivienda esté por debajo de $1.730.600 NO se paga sellado.
- Honorarios: 2% cada parte, pudiendo una asumir el total (4%) por el monto del primer año de contrato de alquiler (ley 14085)
- Certificaciones de firmas
- Pedidos de informes
- 1 Mes de adelanto
¿Qué es una ESCRITURA?
Es un documento público firmado y ratificado por un Notario.
Cuando decidís vender tu casa el Corredor Inmobiliario verifica que no se adeuden impuestos.
También pide los informes al Registro de la Propiedad para ver que no haya embargos, hipotecas, ni restricciones al dominio.
Acto seguido corrobora que el titular registral sea ése y que no esté inhibido para disponer de los bienes.
Lo mismo hace con Catastro: si tiene planos o no, y chequea el estado parcelario, todo ello a los fines de resguardar la seguridad jurídica.
Por último, es el Escribano quien se encarga, de inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad de Inmueble correspondiente y realizar otros trámites pertinentes que cierran el negocio.
¿Me pueden desalojar si soy inquilino?
Existen dos motivos por los cuales te pueden desalojar de la vivienda:
1- Incumplir el pago del alquiler durante dos meses consecutivos.
2- No tener un contrato de alquiler vigente.
En ambas situaciones te deben intimar por carta documento a que desalojes la vivienda en un determinado plazo.
En caso de no cumplir con el plazo notificado en la carta documento, el locador puede iniciar un juicio de desalojo.
La única vía legal para desalojar a un inquilino es a través de un JUICIO DE DESALOJO.
Un desalojo forzoso es un DELITO PENAL, con penas de PRISIÓN.
Por ejemplo, si el locador ingresa a la vivienda y cambia las cerraduras.
También es un DELITO PENAL cortar los servicios (agua, luz, gas) para forzar al inquilino a que se retire de la vivienda.
¿Quién paga las EXPENSAS?
La o el inquilino tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originan con el uso del inmueble.
Bajo la Nueva Ley de Alquileres, el inquilino sólo tiene que pagar los gastos que se repiten todos los meses, los habituales (luz, AYSA, sueldo del encargado, limpieza) a esto se le podría llamar expensas ordinarias.
No tiene a su cargo el pago de las que gravan la cosa ni las expensas comunes extraordinarias que serían las que constituyen un supuesto de absoluta excepción, pues comprenden aquellos gastos decididos por los copropietarios en asamblea con miras al embellecimiento o mejor funcionalidad de los bienes comunes.
Cuando algo sea habitual o de mantenimiento es ordinario, cuando algo es anormal o de recambio es extraordinario.
¿Qué es un BOLETO DE COMPRA VENTA?
Es un contrato por medio del cual un comprador y un vendedor se obligan a escriturar.
Puede celebrarse como paso previo a la firma de la escritura y no es obligatorio.
El comprador hace una oferta por la compra del inmueble entregando una suma de dinero y si la oferta es aceptada por el vendedor, el inmueble debe ser retirado de la venta y comienzan los trámites para la firma del BOLETO DE COMPRAVENTA.
Al momento de firmar el BOLETO DE COMPRAVENTA, el comprador entrega, en concepto de seña, un porcentaje del total del precio del inmueble.
Además las partes acuerdan, entre otros aspectos, el plazo en el que se firmará la ESCRITURA PUBLICA definitiva del bien inmueble.
Con la firma del boleto de compraventa NO se perfecciona la transmisión del dominio del inmueble, pero su firma tiene consecuencias jurídicas entre las partes.
El boleto de compraventa es un instrumento privado que pueden redactar las partes de común acuerdo. Dada la importancia del acto, es recomendable hacerlo ante un profesional como por ejemplo un corredor público.
¿Qué es el ITI?
Es un impuesto nacional que recae en la parte vendedora de la propiedad.
El ITI o Impuesto a la Transferencia de Inmuebles lo tributan las personas físicas y sucesiones indivisas al momento de vender una propiedad.
Este impuesto lo retiene el escribano al momento de la firma de la escritura para luego depositarlo ante la AFIP.
¿Cómo se calcula?
Hay dos situaciones.
1) Si la propiedad que vendes se compró antes del 1° de enero de 2018
2) Si la propiedad que se vende se compró después del 1° de enero 2018.
SITUACION 1
Si la propiedad que vendes se compro antes del 1° de enero del 2018, el valor del impuesto a pagar es de 1,5% del valor de escrituración.
Ejemplo: Si el valor de escrituración es de $20.000.000 x 1,5%=$300.000
SITUACION 2
Si la propiedad que se vende se compro después del 1° de enero de 2018, lo que se paga en este caso es el “Impuesto a las Ganancias” en lugar del ITI.
El calculo cambia:
Es el 15% de la diferencia entre el valor de escrituración de la venta actual de la propiedad MENOS el valor de escrituración de la compra realizada anteriormente de la misma propiedad.
Ejemplo: $20.000.000 valor de escrituración actual – $15.000.000 valor de escrituración realizada anteriormente x15%= $750.000
EXCEPCIONES DEL ITI
Cuando vendes tu única vivienda o terreno para adquirir o construir, dentro del termino de un año, una propiedad destinada a casa-habitación propia, podes solicitar gratuitamente el certificado de no retención del impuesto a la transferencia de inmuebles.
Recuerda solicitar el certificado de no retención con una antelación mínima de 20 días corridos al de la celebración del acto ante la AFIP, o podes agilizar el tiempo y obtenerlo en 24hs, este certificado tiene un costo y lo puedes realizar por medio de una gestoría, como itiurgente, itieneldia, etc.
QUE PASA CON LAS PERSONAS JURIDICAS:
En el caso de las personas jurídicas, como empresas o instituciones, no se encuentran sujetas al ITI sino que pagan un 35% de impuesto a las ganancias por ser sociedades.
No se les aplica el ITI porque pagan por la utilidad que les genera la venta de esa propiedad directamente en el impuesto a las ganancias.